Договорите за наем биват няколко вида:
Устни договори
Най-често наемодателя отдава имота си под наем чрез подписването на писмен договор с наемателя. Ако няма такъв, устен договор също има правна правна стойност, ако отговаря на условията за валидност, например, ако наемодателят е приел или допуснал наемател в жилището и получава наем. Валидността на устния договорът не зависи от формата на договорът а от споразумението между страните, въпреки че доказването на конкретните взаимоотношения е по-трудно при устните договори, особено ако няма свидетели на съответното споразумение.
Писмени договори
В договорът за наем обикновено се описват правата на отдаване или така нареченото „tenancy“. Видът на „tenancy“ зависи не само от определението в писменият договор, но и от фактическите отношения между страните. В случай на спор, същността на наемното правоотношение се решава от съда с оглед на всички факти по делото, включително и поведението на страните, както и намеренията им за отдаване на имота под наем по време на сключването на договора. Най-често срещаните наемни договори са „Assured shorthold tenancy” и „Assured tenancies”, и „Licence”. Видът на „tenancy“ зависи от много фактори между които, датата на която наемателя се е нанесъл в имота, дали наемателят живее самостоятелно или живее с наемодателя, кой е наемодателя (частно лице или организация), видът на недвижимият имот (например дали се предлагат услуги от наемодателя за съответните имоти) и др.
За какво е необходимо да се внимава преди да се подпише договорът за наем
На първо място е необходимо да се прочете внимателно договорът, в който са описани правата и задълженията на наемателя. Ако наемателя има съмнения по отношение на конкретни клаузи, по-добре е да изясни нещата с наемодателя или агентът преди подписването на договорът. Препоръчително също е да се ползва квалифицирана адвокатска помощ, защото много от договорите на практика съдържат клаузи, които са в ущърб на наемателя и които е по-лесно да бъдат променени преди започване на наемното правоотношение. Ако не разбира английски език, препоръчително е да преводач или да поиска такъв от агенцията. Добра практика е договорът да се поиска предварително ден-два преди неговото подписване, за да може да се прочете внимателно на спокойствие, за да се вземе правилното решение.
Какво е необходимо да съдържа договорът за наем
– името на наемателя
– адресът където се намира имота и/или стаите които наемате
– името и адреса на наемодателя или агента на наемодателя
– каква е цената на наема, кога се дължи, как трябва да се плати, дали съдържа сметки като електричество, газ, общински данък и пр.
– за какъв срок се сключва договорът
– какъв е размера на депозита, какви щети ще се покриват от депозита, по какъв начин може да се търси депозита от наемателя. Ако договорът е „Assured shorthold tenancy”, коя е схемата за защита на депозита, която наемодателя използва.
– как може да се прекрати наемодателното правоотношение
– какви мебели се отдават с имота. За целта е най-добре да се състави списък (inventory), броя, вида на наличните мебели и общото състояние на имота
– договорът може да съдържа и информация, към кого да се обърне наемателя в случай на спешност например при наводнение, неотложна поправка на газова инсталация, ел. уреди и пр.
– договорът може да съдържа и ограничения относно домашни любимци, използване на имота за търговски цели или забрана за ползване на отделни части от имота и пр.
Договорът не може да съдържа клаузи които са несправедливи. Такива са например клаузи, с които наемодателя може да прекрати договорът едностранно или такива, които противоречат на императивни норми на закона. Например клаузи, с които се създават задължения за наемателя да извърши структурни поправки в имота, които винаги са задължения на наемодателя по закон и не могат договорно да се прехвърлят на наемателя.
Права на наемателите когато договорът е сключен от няколко човека
Когато няколко наематели фигурират в договорът за наем, те носят солидарна отговорност за всички задължения по него. Ако например един от наемателите откаже да плати своята част от наема, останалите наематели са длъжни да платят цялата наемна сума на наемодателя.
Ако един от наемателите даде предизвестие за напускане, то ще обвърже и останалите наематели и договорът за наем ще се прекрати, освен ако наемодателя не се съгласи да предоговори наемното правоотношение. Предизвестието за прекратяване обикновенно няма правна сила, ако наемното правоотношение е с фиксиран срок и то не по малък от 6 месеца.
Ако фиксираният срок на договорът за наем изтече и наемодателят не предложи нов фиксиран срок, наемът се превръща по закон в срочен месечен наем, който има продължителност в зависимост от начина на плащане на наемната цена. Месец за месец или седмица за седмица. Ако след изтичането на срока, наемодателя поиска наемателя да напусне имота, ще трябва да му даде предизвестие, срокът на което ще зависи от вида на договорът ви за наем. Ако живеете с наемодателя и обитавате една стая и плащате наема си седмично, и ако нищо друго не е уговорено, предизвестието може да е с продължителност една седмица.
Ако наемателят не напусне доброволно, наемодателят може да поиска от съда да нареди да бъде изваден от имота принудително. За да може ефективно да се осъществи принудителното извеждане, наемодателя е необходимо предварително да спази специални законови правила и след това да направи постъпки в съда. Тези правила обаче не се отнасят за ситуацията на „Licence”, когато наемателят е наел отделна стая. При тези случаи наемателите имат много по-ниска степен на защита и наемодателя може да им изнесе багажа от стаята и да им откаже достъп до имота без намесата на съда.
Адвокат Любомир Явричев
“Статиите от тази рубрика дават обща справка и коментар по темите и не трябва да се разглеждат като решения за индивидуaлни казуси”
Ако имате въпроси от тази статия, се свържете с Адвокат Явричев на телфон: 07877675428
