Тридесет години след въвеждането на ипотеките за отдаване под наем (buy-to-let) на пазара във Великобритания, много наемодатели изпитват сериозни трудности да поддържат доходност от инвестициите си. Покачването на ипотечните лихви, новите данъчни режими и нарастващите разходи за поддръжка и енергийна ефективност поставят под въпрос рентабилността на сектора.
Портфолиото на Фил Розенберг — пример за сегашната ситуация
44-годишният научен изследовател Фил Розенберг притежава шест имота в Йоркшир. Два от тях са регистрирани на фирма, където може да приспада лихвените разходи преди облагане с данъци, което им осигурява добра печалба. Но останалите четири имота, притежавани лично от него, носят едва около 1000 паунда печалба годишно — по-малко от заплащането му за една смяна в бар.
Това са имоти с фиксирани ипотечни лихви от преди 2022 г., когато лихвите бяха ниски. При подновяване на ипотеката през септември тази година Розенберг очаква да понесе загуба от около 2500 паунда на имот при новите лихвени условия.
„Само значително понижение на ипотечните лихви ще върне печалбата“, казва той, „а аз разчитам основно на поскъпването на имотите, за да направя инвестицията си успешна.“
Липса на печалби и нарастващи разходи за наемодателите
Над половината от наемодателите, анкетирани от Ipsos за HM Revenue & Customs, печелят под 10 000 паунда от портфолиото си. В същото време разходите за поддръжка и изискванията за енергийна ефективност на сградите растат.
В близките години наемодателите ще трябва да инвестират значително за подобряване на енергийния клас на имотите си според новите изисквания. Това включва поставяне на соларни панели, изолация и други енергоспестяващи мерки, които според някои могат да струват до 12 000 паунда на имот.
Освен това, влезлите в сила миналата година промени в закона за правата на наемателите и увеличението на данъците при покупка и продажба на инвестиционни имоти също натежават върху бизнеса.
Намаляване на интереса към покупка на имоти за отдаване под наем
В резултат на всички тези фактори, купуването на имоти с цел отдаване под наем е на най-ниско ниво от 2007 г. — едва 10% от имотите са купени от наемодатели между януари и април 2025 г.
Много наемодатели планират да продават част от имотите си, за да избегнат бъдещите разходи за обновления и данъци. Например Нийл Франс, който притежава четири имота край Ливърпул, планира да ги продаде в близките години заради високите разходи за енергийна ефективност и управлението им.
Промени в модела на инвестиране — смесени инвестиции
Някои наемодатели търсят по-добри доходности чрез инвестиране в имоти с търговски площи, където данъчните ставки са по-ниски. Муртаза Кинили, например, е купил магазин с апартамент над него в Суонзи, което му носи по-висока доходност и намалени данъчни тежести.
Малките наемодатели — най-засегнати
Най-тежко са засегнати малките наемодатели с три или по-малко имота. Мнозина от тях са „случайни“ наемодатели — купили имот за живеене или го наследили, и не разчитат на приходите от него като основен доход. Последните данъчни промени и отнемането на данъчните облекчения при ипотечните лихви допълнително натоварват тази група.
Притеснения за бъдещето — продажби и наследствено планиране
С новите данъчни правила относно наследството и имуществото, много собственици планират продажби, за да улеснят наследственото планиране и да избегнат големи данъчни тежести за наследниците си.
Например 69-годишният Саймън Дейвис вече се подготвя да напусне сектора, след като с финансовите си консултанти не успяват да намерят изгоден вариант за предаване на имотите си на децата.
Какво казват наемодателите?
Възгледите са смесени — някои казват, че рентите се увеличават и все още има печалба, други са песимисти и очакват затруднения, а трети вярват, че имотите все още са добра инвестиция при правилен подход.
Заключение
Секторът на buy-to-let имотите във Великобритания е изправен пред сериозни предизвикателства — нарастващи разходи, влошаваща се доходност и променящи се регулации. Много наемодатели преосмислят стратегиите си, а някои напускат пазара. За тези, които обмислят влизане в сектора, внимателното планиране и диверсификацията са ключови за успешна инвестиция.
